主持人：各位观众大家好，欢迎收看本期的政策访谈节目。近期，南漳县正式印发了《南漳县城镇开发边界内村（居）民建房管理办法》（南政办发〔2025〕8号），这份文件与许多城镇居民家庭的切身利益密切相关。今天，我们非常荣幸地邀请到了县自然资源和规划局的王科长，请他为我们权威、详细地解读这份新政策。王科长，欢迎您！

王科长：主持人好，各位观众朋友好。很高兴能有机会在这里和大家交流。这份管理办法的制定，旨在规范城镇开发边界内的建房行为，节约集约用地，提升城市品质，可以说是一项关乎长远发展和民生保障的重要制度。

主持人：王科长，我们注意到文件名称里有“城镇开发边界内”这个限定词。首先能请您解释一下，什么是“城镇开发边界”，它与我们老百姓常说的“城里”和“乡下”建房管理，有什么根本不同吗？

王科长：您这个问题问得非常关键。简单来说，“城镇开发边界”是一条法定的空间管控界限，它是在国土空间规划中划定的，用以明确城镇集中建设和保护的区域。这条界限之外的农村地区建房，主要适用《南漳县农村宅基地和农村建房审批管理办法》，其核心是“一户一宅”和乡村规划许可，审批主体是镇人民政府。而这条界限之内，就是我们要讨论的“城镇开发边界内”，它实行更严格的城市规划管理。这里建房的核心，是必须依法办理　“建设工程规划许可证”　，审批的最终权限在县人民政府。这是两种完全不同的管理体系。可以说，边界内建房的管理标准，已经完全向城市规划看齐。

主持人：我明白了，一个许可证件就能看出管理思路的差异。那么，是不是边界内的所有区域，只要符合条件都能申请建房呢？

王科长：并非如此。这正是我们新办法的一个重大创新和管控核心——分区管理。我们把城镇开发边界内分为　“禁止建设区”　和　“优化建设区”　两类区域。对于禁止建设区，我们实行的是“零审批”的刚性管制。

主持人：请问哪些地方会被划为“禁止建设区”？

王科长：主要包括四类区域：一是县政府已批准、正在进行或即将进行开发改造的区域；二是地质灾害隐患区；三是城市“五线”（红线、绿线、蓝线、黄线、紫线）控制的生态、安全、历史文化保护区域；四是法律法规明确禁止建设的其他区域。各镇（区）会具体划定本辖区内的这两类区域并公布，作为审批的直接依据。

主持人：如果我家不幸就在“禁止建设区”内，而房子又年久失修，被鉴定为D级危房，那该怎么办？是不是就无家可归了？

王科长：请放心，办法对此有明确的处置和保障路径。对于禁止建设区内的D级危房，我们禁止原址拆旧建新，但会通过以下三种方式保障居民居住安全：第一，产权置换。由属地镇（区）政府牵头，在政府提供的房源范围内组织实施房屋置换。第二，过渡安置。安排住户暂时入住政府的保障性住房，待该片区条件成熟纳入征收改造时，再依法进行补偿。第三，“一案一策”。主要针对中心城区以外的特殊情况，由属地政府根据实际情况，研究制定专门的处置方案。总之，我们的原则是“禁止新建，保障安全”，绝不会让群众住危房。

主持人：这是政府对群众安全兜底的承诺。那么，对于占大部分的“优化建设区”，政策又是如何规定的呢？

王科长：“优化建设区”是指禁止建设区以外的区域。在这里，符合条件的建房申请是开放的，但针对“村民”和“居民”两类不同身份的人群，规定有显著区别。

主持人：请您具体讲讲这个区别，我想这也是观众们最关心的。

王科长：好的。首先是　“村民”建房，特指户籍在本村集体经济组织的农村人口。对于他们，审批的基础是　“原有的合法宅基地使用权”　。政策允许在原有宅基地上进行3层以下、总建筑面积300平方米以内的扩建、改建，包括拆旧建新－3。可以分户后在原址申请，也可以申请合并调整分散的几处宅基地集中建设。但核心是：不再新增集体建设用地，是在存量宅基地上改善居住条件。

其次是“居民”建房，指城镇户籍人口。审批的基础是　“合法的国有土地使用权”　。这里分三种情况：

1．如果土地是历史上划拨取得的，建房需符合现行规划指标。若想突破原指标，比如建得更高更大，就必须先补办手续，将土地性质转为出让土地。

2．如果土地是出让取得的，则必须严格按照当年土地出让合同约定的规划条件来建设。

3．如果所在区域还没有法定的控制性详细规划，则由我们自然资源和规划部门参照周边实际情况来确定规划条件。

无论是哪种情况，对于居民来说，“规划条件”是铁律。任何想要改变规划条件（如增加高度、面积、改变用途）的想法，都必须先依法完善土地手续，这是不可逾越的前置程序。

主持人：听起来，优化建设区的管理非常精细。那么，如果一位居民符合所有条件，他具体应该走怎样的申请流程呢？

王科长：流程非常清晰。第一步，申请人需备齐六项材料：个人书面申请、身份证明、土地权属证明、带坐标的现状地形图、建筑设计方案（临主次干道需提供多个立面效果图），以及所在社区和镇（区）政府的资格审查意见。第二步，将全套材料提交至县自然资源和规划局窗口。第三步，由我局进行专业审查，提出意见后，报请县人民政府批准。第四步，经县政府批准后，由我局核发　《建设工程规划许可证》　。这里要特别强调一个关键环节：取得许可证后、动工之前，必须向我局申请现场放线；施工到一定阶段，必须申请验线。未经放线不得动工，验线不合格不得继续施工。这是确保建设行为不走样、不越界的“紧箍咒”。

主持人：嗯，流程规范，责任清晰。王科长，我们注意到，此前南漳县在推进“高效办成一件事”改革时，曾承诺对农民建房实行“一站式”审批。对于这个城镇边界内的新办法，在便民服务方面有什么考虑吗？

王科长：您提到的服务理念我们一直在坚持。虽然审批权限和程序依法上收、更加严格，但我们的服务标准不会降低。我们将致力于在法定框架内，优化内部流转，一次性告知申请材料清单，提供技术咨询指导，努力让群众在办理过程中感受到便捷和透明。同时，我们也郑重提醒，任何未取得规划许可、不按许可内容建设、不经验线擅自施工的行为，都将受到镇（区）政府和县城市管理执法局的依法查处。

主持人：好的，感谢王科长今天深入浅出的解读。从分区管控到分类审批，我们看到了新办法在规范城镇建设、保障群众权益上的系统设计和刚性约束。也希望广大居民朋友能够充分理解、遵守规定，共同建设我们美丽、有序的家园。再次感谢王科长！

王科长：谢谢主持人，谢谢大家。如果大家还有具体问题，欢迎到南漳县人民政府门户网站查询政策原文，或向我们县自然资源和规划局咨询。再见！