南漳县住宅小区公共设施设备维保管理制度

第一章　总则

第一条　制定目的与依据

为规范南漳县住宅小区公共设施设备日常运行、维修、保养、巡检及台账管理工作，保障小区共用设施设备安全、稳定、长效运行，防范设备故障、安全事故发生，提升住宅小区物业服务精细化、标准化管理水平，依据《物业管理条例》《住宅专项维修资金管理办法》《特种设备安全法》《建筑消防设施检测技术规程》等法律法规及省、市物业行业管理相关规定，结合南漳县住宅小区管理实际，制定本制度。

第二条　适用范围

本制度适用于南漳县行政区域内所有商品房、安置房、老旧小区、保障性住房等各类住宅小区所有公共共用设施设备的维护保养、安全巡查、故障抢修、更新改造、档案管理及监督考核工作。覆盖物业服务企业、第三方专业维保单位、小区业主、属地监管部门等相关主体。

第三条　管理范围界定

本制度所指住宅小区公共设施设备，包含小区公共区域全部共用系统及设备，主要分为十大类：供配电设施、给排水及二次供水设施、电梯特种设备、消防安防设施、公共照明设施、弱电智能化设施、园林景观设施、道路场地附属设施、垃圾分类环卫设施、楼道公共附属设施。

第四条　管理原则

坚持预防为主、养修结合、常态巡检、闭环处置、权责明确、长效运维的原则，落实“日常保养常态化、定期维保制度化、故障抢修极速化、设备管理台账化”管理模式，严控设备安全风险，延长设备使用寿命，降低小区运维成本，保障业主居住安全与生活便利。

第二章　职责分工

第五条　监管部门职责

1．　县住建局：作为物业行业主管部门，负责全县小区公共设施设备维保工作统筹指导、行业监管、制度落实督查；将设施设备维保质量、隐患整改情况纳入物业服务企业信用评价、年度考核及评优评先依据；指导小区规范使用住宅专项维修资金用于设施设备大修、更新改造。

2．　属地镇（区）人民政府、社区居委会：落实属地监管责任，负责辖区小区设施设备日常问题排查、矛盾调处、整改督办；重点督导无物业小区、老旧小区设施设备维保兜底管理工作。

3．　县城管、消防、市场监管部门：按照职责分工，分别负责环卫设施、消防设施、电梯等特种设备的专项监管、检测核验、执法检查及隐患整治工作。

第六条　物业服务企业主体职责

1．　作为小区公共设施设备维保第一责任主体，全面负责设施设备日常巡查、清洁养护、小修小补、故障上报、应急处置、台账建立等日常管理工作。

2．　结合小区设备实际，制定年度、季度、月度维保工作计划，明确维保清单、频次、责任人、整改时限，严格落地执行。

3．　对无专业维保能力的特种设备、专业设备，择优选聘具备合法资质的第三方维保单位，签订正规维保协议，全程监督维保质量、作业流程及隐患整改情况。

4．　建立完整的设备全生命周期档案，留存巡检、维保、检测、抢修、整改、年检等全套资料，确保可查可溯。

5．　及时公示设施设备维保情况、故障处置进度、专项维修资金使用计划，接受业主、业委会及主管部门监督。

第七条　第三方专业维保单位职责

1．　承接电梯、消防、二次供水、弱电智能化等专业设备维保的单位，必须具备对应法定资质、专业技术人员及作业设备。

2．　严格按照国家行业标准、维保合同约定开展定期维保、检测、调试工作，如实出具维保报告，精准排查设备隐患。

3．　接到设备故障报修后，按约定时限到场处置，重大隐患第一时间停机、上报，杜绝带病运行。

4．　配合物业及主管部门检查、整改、验收工作，对维保不到位、漏保、错保引发的设备故障及安全问题承担相应责任。

第八条　业主及业主委员会职责

1．　自觉爱护小区公共设施设备，严禁私自拆卸、改装、损坏、占用公共设施设备。

2．　发现设施设备破损、故障、安全隐患及时向物业或社区反馈。

3．　监督物业服务企业、第三方维保单位履职情况，配合小区设施设备维修、改造、检修相关工作，依规配合住宅专项维修资金申报使用。

第三章　分类维保管理标准

第九条　供配电设施维保标准

1．　设施范围：小区高低压配电室、配电柜、配电箱、电缆线路、接地系统、应急供电设备等公共配电设施。

2．　日常养护：每日巡查配电房环境，保持干燥、整洁、通风，无杂物堆放、无积水潮湿；每周对公共配电箱、线路外观检查，清理灰尘杂物。

3．　定期维保：每月紧固线路接线端子、检查开关运行状态、排查线路老化、发热、漏电隐患；每季度开展绝缘检测、接地电阻检测；每年联合专业单位开展全面检修、预防性试验。

4．　管理要求：配电房实行封闭式管理、专人值守，配备绝缘工具、消防器材、警示标识，严禁无关人员进入；发现线路老化、设备异响、跳闸频繁等问题立即停机排查，限时整改。

第十条　给排水及二次供水设施维保标准

1．　设施范围：小区公共管网、供水水泵、水箱、蓄水池、阀门、排污管道、化粪池、雨水井、排水沟等设施。

2．　日常养护：每日巡查水泵运行状态、管网有无渗漏、积水；每周清理排水沟、雨水井杂物，防止堵塞积水。

3．　定期维保：每月检查管道阀门启闭状态、水泵运行参数；每季度疏通排污管网、清理化粪池淤积；每半年对供水设备防锈、防腐处理；二次供水水箱严格按照规范定期清洗、消毒、水质检测，公示检测报告，确保饮水安全。

4．　应急处置：管网爆裂、水泵故障、管道堵塞等问题，接报后立即处置，快速停水抢修、排水疏通，最大限度减少业主影响。

第十一条　电梯特种设备维保标准

1．　设施范围：小区所有住宅乘客电梯、消防电梯及附属设备。

2．　维保要求：严格执行特种设备维保规范，由持证第三方单位每月至少维保1次，每季度专项检测，每年完成法定年检，确保电梯证照齐全、检验合格。

3．　日常巡查：物业每日检查电梯运行平稳度、按键、照明、报警装置、门禁、应急通话设备，检查年检标识、维保公示是否齐全规范。

4．　安全管理：电梯故障立即停用、设置警示围挡，禁止带病运行；困人事故第一时间启动应急救援，规范处置；维保记录、检测报告、应急演练资料完整留存，按时公示维保信息。

第十二条　消防及安防设施维保标准

1．　设施范围：消防栓、灭火器、烟感温感探测器、喷淋系统、消防水泵、应急照明、疏散指示、防火门、监控摄像头、门禁系统、道闸、周界安防系统等。

2．　日常养护：每日巡查消防通道畅通情况、应急照明、监控设备运行状态；每周检查灭火器压力、消防栓配件完好情况。

3．　定期维保：每月对消防报警系统、安防监控系统调试检测；每季度开展消防设施全面排查、故障检修；每年委托专业机构开展消防设施全面检测、维保。

4．　硬性要求：严禁遮挡、损坏、挪用消防安防设施，杜绝监控盲区、设备离线、应急设施失效等问题；重大隐患立即整改，逾期未整改的及时上报主管部门。

第十三条　公共照明及楼道设施维保标准

1．　设施范围：小区楼道灯、庭院灯、路灯、草坪灯、应急照明、楼道栏杆、墙面、门窗、公示栏等公共设施。

2．　日常巡查：每日排查公共照明损坏、不亮、闪烁问题，楼道设施破损、松动、脱落隐患。

3．　维保频次：损坏照明灯具24小时内更换修复；每月检查楼道栏杆、扶手牢固性，墙面破损及时修补；每季度对公共照明线路、开关全面检修。

第十四条　环卫及景观设施维保标准

1．　设施范围：垃圾分类收集亭、垃圾桶、清运设施、小区绿植、草坪、水系、休闲座椅、健身器材等公共设施。

2．　维保标准：每日清洁消杀环卫设施，及时更换破损垃圾桶；定期修剪绿植、养护苗木、清理水系杂物；每周检查健身器材、休闲座椅牢固性，松动、破损立即维修更换，防范坠落、磕碰风险。

第十五条　道路场地附属设施维保标准

1．　设施范围：小区主干道、步道、停车位、路沿石、井盖、排水沟盖板、减速带、警示标识、隔离护栏等。

2．　维保要求：每日巡查路面破损、井盖缺失松动、设施损坏问题；路面坑洼、井盖破损48小时内整改修复；定期修补破损路面、更换老化标识、加固防护设施，保障通行安全。

第四章　维保作业与流程管理

第十六条　维保分级管理

1．　日常保养：保洁、巡查、紧固、清洁、调试、简单修复等常态化基础作业，每日、每周常态化开展。

2．　定期维保：月度、季度、年度计划性检修、检测、调试、配件更换，按既定计划刚性执行。

3．　故障抢修：突发设备故障、安全隐患，实行接报即处、限时闭环，一般故障24小时内修复，重大故障立即停工停产、专项处置。

4．　大修改造：设备老化、性能失效、整体破损，需大额维修、更新改造的，按程序申报住宅专项维修资金，依规组织施工、验收。

第十七条　标准作业流程

严格执行巡查发现—登记建档—派单处置—维修维保—验收复核—台账更新闭环流程：

1．　日常巡查、业主报修、部门督查发现问题，立即登记台账；

2．　物业工程部或第三方维保单位接单处置，明确责任人、完成时限；

3．　作业完成后由物业专人验收，确认隐患清零、设备正常运行；

4．　所有维保、抢修、整改资料同步归档，实现全程可追溯。

第十八条　安全作业规范

1．　所有电工、电梯维保、消防作业等特种作业人员必须持证上岗，严格遵守安全操作规程。

2．　高空作业、带电作业、有限空间作业必须做好安全防护、设置警示围挡、落实监护人员。

3．　设备检修、停水停电、停机作业，提前公示告知业主，合理安排作业时间，减少扰民影响。

4．　作业完毕及时清理现场、恢复设备正常运行，拆除警示标识。

第五章　台账与档案管理

第十九条　设备档案建立

物业服务企业需建立小区公共设施设备全生命周期档案，实行“一机一档、一类一卷”，档案包含：设备基础信息、安装图纸、出厂资料、验收报告、维保合同、巡检记录、维修记录、检测报告、年检资料、整改台账、报废记录等。

第二十条　台账管理要求

1．　建立《日常巡查台账》《月度维保台账》《故障抢修台账》《隐患整改台账》《设备检测年检台账》五大核心台账。

2．　所有记录真实、完整、规范，填写清晰、日期准确、责任人签字齐全。

3．　纸质台账＋电子台账双备份，台账资料留存不少于5年，随时接受主管部门检查、业主查阅。

4．　每年年底完成设备档案梳理、更新，形成年度设施设备维保工作总结。

第六章　隐患排查与应急管理

第二十一条　常态化隐患排查机制

1．　物业每日开展全覆盖设备巡查，重点排查电梯、消防、配电、管网等高危设备隐患。

2．　每月开展一次专项设备隐患排查，每季度开展一次全域设施设备安全大排查。

3．　建立隐患清单、责任清单、时限清单，实行“销号管理”，整改一项、销号一项。

第二十二条　分级处置机制

1．　一般隐患：轻微破损、小故障，当日整改清零。

2．　较大隐患：影响局部使用、存在轻微安全风险，24小时内整改完毕。

3．　重大隐患：危及人身安全、极易引发安全事故，立即停用、封闭管控、上报主管部门，限时专项整改，彻底消除风险后方可恢复使用。

第二十三条　应急处置管理

针对电梯困人、停水停电、消防故障、管网爆裂、设施坍塌等突发情况，物业需制定专项应急预案，配齐应急物资，定期开展应急演练；突发故障事故第一时间启动预案、现场处置、上报报备、安抚业主，最大限度降低安全风险及损失。

第七章　监督考核与责任追究

第二十四条　日常监督检查

县住建局、属地社区采取日常抽查、月度督查、季度考核、年度总评的方式，对小区公共设施设备维保履职情况开展常态化监管；对维保缺失、台账混乱、隐患积存、整改滞后的小区，当场下达整改通知书。

第二十五条　考核奖惩机制

1．　将公共设施设备维保管理质量纳入物业服务企业信用评分、星级评定、年度绩效考核核心指标。

2．　对维保规范、设备运行稳定、隐患清零及时、业主评价良好的物业企业，予以通报表扬，优先参与评优评先。

3．　对第三方维保单位履职到位、服务优质的，可优先续约；维保失职、漏保假保、隐患处置不力的，终止合作并纳入行业黑名单。

第二十六条　责任追究

1．　物业服务企业未落实维保责任，存在长期不维保、隐患积存、设备带病运行、台账造假等问题，责令限期整改、通报批评、信用扣分；引发安全事故的，依法依规追究企业及责任人责任。

2．　第三方维保单位违规作业、维保不到位引发设备故障、安全隐患的，依法追责并移交行业主管部门处置。

3．　业主恶意损坏、私自改装公共设施设备的，由物业追偿损失，拒不整改的移交执法部门依法处理。

第八章　附则

第二十七条　制度适配

本制度未尽事宜，按照国家、省、市物业及设备安全管理相关法律法规、行业标准执行。

第二十八条　施行与解释

本制度自发布之日起施行，由南漳县住房和城乡建设局负责解释。

南漳县住房和城乡建设局

2026年7月3日